人間も、美と健康に投資をすれば、40代でも50代でも60代でも若々しくいられるはず。美と健康に無頓着であれば、20代でも30代でも老けてしまうと思う。日頃の意識とメンテナンスが、見た目も寿命も変えてしまうのではないだろうか。
不動産も同じで、日頃のメンテナンスにどれだけカネをかけるかによって、築30年の物件でもキレイに維持できるし、築10年の物件でもボロボロになる。このメンテナンスをケチるオーナーが少なくないが、10年もすれば劣化がひどくなり、空室だらけになるに違いない。物件価値も下がり、売るに売れないというデススパイラルに陥る。売りに出てる物件で、そういう劣化のひどすぎる物件が多い。美意識や美のセンスがないんじゃないだろうか。
管理会社に美意識がないケースもあるが、そういうのは直ぐに変えた方が良い。なんのための管理なのか意味不明。
上の写真の物件は、私が札幌で12年前に購入したもの。購入時で築23年。11階建て、60戸。購入してから、メンテナンスにはカネを惜しまず、あらゆる備品・構築物などを刷新し、退去された部屋は全てリフォームし、ピカピカにしてきた。退去された部屋の賃料を数千円ずつ上げていったが、12年間、空室が2ヶ月以上続いたことはなく、常時満室経営をすることができ、最終的には利回り14.3%という札幌トップクラスの超優良物件となった。そして、昨年末、近年の物価高騰などの不動産市況の波に乗り、売りに出したところ、取得原価の２倍の値段で売却することができた。簿価ベースでは３倍の価額。築35年の物件をこれだけの価額で売却できたのはBig Exitだ。
今日、このマンションの決済日だった。ウン億円が入金されたが、全額次の投資に廻す。
12年前、この物件を視察しに行った時のことは、昨日のことのように覚えている。仲介業者、管理会社立ち会いのもと、このマンションの空き部屋を一つ一つ内覧させてもらったが、その場で買い付けしたのだ。成功するかどうかなんて分からなかったが、「明日」はないと思ったのだ。意思表示をするのは「今日」しかないと。あの時、大きなリスクを負ってでも大きな行動と決断をしたから、大きなリターンが得られた。
何事も、「今日」やらなければ、チャンスは二度とないかもしれない。
そう思って行動した方がいいと思う。
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決済は仲介業者に任せて、私は今年最初の大学授業のため、広島へ。
授業もあと3日。広島もあと3日。
上場企業のディスクロージャーが、サステナビリティ開示などの非財務情報開示へ拡大していく中、「会計監査は時代の変化と共にどのように進化すべきなのか」というテーマで、学生達に考えを述べてもらった。
財務情報への保証だけでは投資家保護を図ることができないのではないか、非財務情報への保証を義務化すべではないか、といった意見が多くを占めたが、他方で、すべての非財務情報への保証を公認会計士が実施することは難しいのではないか、試験制度も変える必要があるのではないか、公認会計士の人不足に拍車がかかるのではないか、AIやリモートワークなどをもっと活用して公認会計士の働き方を変えるべきではないか…、といった多様な意見を聴くことができた。
ある学生が、「保証の範囲に非財務情報が含まれる日はそう遠くない」と述べた学生がいて、その論拠として、「国民経済の健全な発展及び投資者の保護に資することを目的とする」という金融商品取引法第1条の条文、および、「…投資者及び債権者の保護等を図り、もつて国民経済の健全な発展に寄与することを使命とする」という公認会計士第1条の条文を取り上げたのにはビックリこいた。いまの監査制度で投資家保護を図り、国民経済の健全な発展に寄与することができるのか…と。あっぱれ。
後生畏るべし。すごい学生が多い。
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授業後は、先月も先々月も行った「餃子センター」へ。パリパリの餃子と、胡椒が利いたチャーハンがもう病みつき。辛味そばも美味しかった。
今週もおつかれ生！
No Fun, No Life !!
