資産運用の話の続きです。

もはや古典的な論点ですが、相談が多いものが、マイホームを「購入」するか、「賃貸」に住むかかという話。

都内で3LDKに住もうと思うと、「賃貸」なら月10万円以上必要になるけど、35年ローンを組んで「購入」すれば(購入金額や頭金にもよるけど)月10万円を下回る場合もあります。

だから、「購入の方が得だ!」と考える人が多い。

これは、目先の収支しか見ていないビンボー人の発想。

細かい話は省きますが、長い目でみたときの収支は「購入」と「賃貸」の間に違いはないはずです。

仮にそこを理解してもらったとしても、「賃貸」の場合、賃料を払い続けても手元に何も残らないけど、「購入」の場合、ローンの返済は「貯金」の一種で、完済すれば手元に不動産が残るから、「やっぱり購入の方が得だ!」と考える人も多い。

ビンボー人の、ビンボー人による、ビンボー人のための発想です。

ここでも細かい話は省きますが、マイホームの「購入」は、長年の夢かもしれませんし、幸せな家族の結晶かもしれませんし、”特別な何か”かもしれませんが、「不動産投資」に過ぎません。こういうことを言うと、詐欺まがいの投資用ワンルームマンション投資などをイメージされる方から、「自宅の購入は不動産投資とは違うんです!」と全力で否定されますが、感情面・心理面の違いを除き、経済合理性・使用価値といった点から一体何が違うというのでしょうか。自分が住むか、他人に貸すかと違いだけで、マイホームの「購入」は不動産投資そのものです。

マイホームを「購入」して益々ビンボーになっていく人は、マイホームがリスク商品であるということを考えたこともなかったのではないかと(つまり、目先の収支しか見ていなかったのではないかと)思います。だから、出口(EXIT)なんて考えたこともなかったのではないかと思います。商品の価値は、時間とともに劣化していき、築20年経つと上モノの価値はゼロ評価されることが多い我が国の特殊事情を鑑みれば、35年ローンをコツコツ返済した後に「手元に不動産が残った」といえるのか。そして、そもそも、あなたは35年後に築35年の家に住みたいのか、40年後に築40年の家に住みたいのか。

決して私はマイホームの「購入」を否定しているわけではありません。私もマイホームを「購入」した人間です。しかし、他の不動産と共に、自宅も不動産投資の一貫としてです。投資の鉄則は、できる限り安く買って、できる限り高く売ることです。今は購入の方が有利になるような税務面での優遇措置もありますから、その辺も活用すべきでしょう。金持ちがわざわざ借金してまでマンションを購入するのは、利息を支払う以上のリターンがあるからです。

この論点はどれだけ説明してもなかなか理解してもらえないので、これくらいにしておきます。